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商品房买卖维权手册

更新时间:2019-07-02   浏览次数:1584 次 标签: 商品房纠纷精解 商品房典型案例 云讼专题

文章摘要:

随着房价上涨,房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”!许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生,最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而,商品房买卖绝对不是简单的事情,其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神,就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么,在买房过程中应该如何防范和规避购房风险,维护自己的合法权益呢?《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈,最大限度地保护自身合法权益。

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序言 回目录

    随着房价上涨,房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”!许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生,最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而,商品房买卖绝对不是简单的事情,其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神,就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么,在买房过程中应该如何防范和规避购房风险,维护自己的合法权益呢?《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈,最大限度地保护自身合法权益。

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1.什么是商品房买卖合同

2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效?哪些房地产不能在市场上交易? 

3.什么是商品房包销合同

4.“楼盘广告”的性质如何认定?商品房销售广告和宣传资料性质如何认定? 

5.什么是商品房现售合同?出售商品房现房应当具备那些条件? 

6.商品房预售合同有那些特点?商品房预售有哪些条件? 

7.什么是商品房预售登记? 

8.商品房预售后,开发商变更规划设计有哪些规定? 

9.什么是预售商品房转让“炒房花”行为是否违法?购买预售的“二手房”如何保护自己? 

10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办?  

11.什么是商品房预约合同?预约合同的法律效力如何认定?开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定?  

12.什么是“按揭”? 

13.什么是“楼花抵押”?

14.什么是商品房“五证”、“两书”

15.房地产权属证书包括那些证书?购房者有权在什么时间取得房屋权属证书?  

16.什么是迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?  

17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积? 

18.如何计算房屋使用率? 

19.商品房面积误差如何处理? 生面积误差(面积缩水、面积翻倍)如何处理?  

20.什么是商品房税费?购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费?

21.屋顶花园是否属于共有?能否单独出售或者赠送给业主?开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主,其约定是否有效?

22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议?  

23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖?

25.房屋质量不合格,买受人能否解除合同并要求赔偿?

26.开发商迟延交付房屋,购房者能否解除合同?   

27什么是开发商迟延办证违约责任办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?

28.购房者迟延支付购房款,开发商能否解除合同?   

29.什么是商品房买卖合同法定解除权购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任? 

30.购房者退房情形有哪些? 

31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定? 

32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算? 

33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使?

34一房二卖合同,谁是所有人? 

35.签订买卖合同做为民间借贷担保,如何认定法律关系?

附录1:商品房买卖合同(包括预售合同)交房和办证的诉讼时效 回目录

    出卖人向买受人交付房屋(交房)及办理所有权登记(办证)的期限作出约定,期限届满:

    ①买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋:其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。 

    A.房屋具备法定交付条件的:诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;

    B.房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应当从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

    ②出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已经实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权:

    A.具有物权属性;

    B.不适用诉讼时效的规定。

附录2:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,善意买受人应返还房屋使用费标准 回目录

    最高人民法院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》“因为买受人在签订合同时是善意的,所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说,应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限,在乘以买受人实际使用房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人”。

附录3:商品房购房款是否具有优先受偿权? 回目录

    抵押房产作为债务清偿标的物时,交付全部或大部分购房款的消费者得于承包人的工程款优先受偿,工程款的法定优先受偿权得于有抵押担保的债权优先受偿(《已付全部或大部分款的消费者可先于工程款和有抵押担保的债权优先受偿》)。

相关文章 回目录

最高法民一庭庭长程新文:当前民事审判实践中的几点意见

    一、关于房地产纠纷案件的审理问题

    房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分,审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策,保障人民安居乐业具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整,2014年以来,全国法院受理的房地产案件类型也随之发生变化。从我们调研了解的情况看,近三年来房地产案件呈逐年上升态势,但区域分布不均衡,一、二线城市缓慢增长,三、四线城市,尤其是前期房价涨幅较大的三、四线城市,案件数量增长较快,个别城市呈爆发式增长。要按照中央关于调整产业结构、继续稳控房地产市场的目标开展好房地产案件审判工作。

    第一,要通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。最高人民法院民一庭一直坚持以依法维护各方当事人权益、促进房地产业健康发展作为审理此类案件的基本理念和思路。这个理念和思路没有变。在此,我要特别强调的是,房地产市场行情变化与法院的受案数量、案件类型、裁判尺度、司法政策等有着直接关系,要根据房地产市场变化的不同,找准贯彻这个理念和思路的侧重点和着力点。随着部分二、三线城市房地产市场由卖方市场向买方市场逐步转变,开发商诉请解除国有土地使用权出让合同、返还土地出让金的案件以及买受人主张合同无效或解除合同的案件增长较快,一房多卖、重复抵押、虚假按揭等违背诚实信用的现象大量存在。要注重发挥合同效力的多层次性,慎用合同无效。要注意区分房屋质量不合格和一般性瑕疵,准确判断当事人是否享有合同解除权,引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神,防止通过法院判决的形式,助长有违诚信原则的恶意毁约行为。对于开发商确因资金链断裂无力交房或无法办理房产证的,也要及时通过合同解除等方式依法保护购房者的利益,同时依据法律规定适度分担损失,更好平衡各方利益。要密切关注因房地产价格下跌产生的群体性事件,加强与当地党委政府的沟通协调,及时做好处置预案,防止产生连锁反应。

    第二,要注意房地产买卖与民间借贷相交织类型案件的特点。房地产不仅是具有居住功能的消费品,也是融资投资的工具,甚至具有资本市场上金融产品的某些特征。要尊重该类案件特殊的规律,对于既签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的,要具体分析,既要准确理解《民间借贷司法解释》(即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》——编者注)第二十四条关于法律行为性质的界定,又要注意区分不同案件基本事实,尊重市场主体的交易安排,避免机械适用。比如先签订借款合同,借款到期后无力还债,双方又签订房屋买卖合同,将前期借款转为购房款的,就不应再定性为借款法律关系。当然,要严格禁止变相高利贷、流押等不法行为;对于房地产商非法融资及一房多卖、重复抵押的,在相对人均为善意的情况下,要按照物权优先于债权的原则、物权成立时间先后以及合同履行情况等,确定权利优先保护的顺位。尤其要注意正确认识占有的权利推定效力,妥善处理占有与登记之间的冲突,依法保护合法占有人的权益。

    第三,关于处分权受限制的房地产转让合同效力。合同效力问题的实质是公权力对私法自治的评价。大家都知道,在房地产领域,存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场,从公权力的干预程度上看,是依次减弱的,因此,在对合同效力的把握上,也要依次放宽。要特别注意这三个市场在经济制度、法律制度和法理等方面存在的不同安排和规则。实践中,出卖人在签订房产转让合同时未取得房屋所有权证书、未经其他共有权人同意或者房产已经设定抵押或被依法查封的,房产转让合同的效力问题争议较大。我们认为,总体上看,房地产转让已经属于房地产三级市场,应该更多地发挥私法自治的功能。具体法律适用上,《买卖合同司法解释》(即《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》——编者注)虽然主要适用动产,但在不动产交易上,也要与该解释第三条规定的精神保持一致,要正确适用合同效力和物权变动区分原则,发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能,既要严格体现合同对当事人的拘束力,也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实。对这类合同不宜简单认定合同无效,可以考虑根据当事人过错程度,通过违约责任来平衡双方利益。

经典案例 回目录

·陈某与北京京达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷执行异议案

提示】在购房者办理产权登记之前的预售商品房所有权属于开发商所有,法院可以该预售商品房作为开发商债务的执行标的。

·孙晓文等与上海亦隆置业发展有限公司拍卖合同纠纷上诉案

——建筑工程强制拍卖中权利负担的转移

裁判要旨】一般情况下,能够转移的权利负担限于物权以及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权,不发生权利负担转移的后果。但是,上海市房地产转让办法第四十九条规定建设工程合同转让时,受让人需负担其上已经存在的商品房预售合同。该条款是否适用于建筑工程强制拍卖,取决于对强制拍卖性质的回答。在现阶段关于强制拍卖的性质与实体效果问题存在争议的情况下,法院出具强制拍卖裁定时,应尽量对拍卖财产上的各项实体权利的变动予以确认,可为后续纠纷的处理提供依据。

裁判规则】商品房预售合同债权不随工程被强制拍卖而转移——能转移的权利负担一般限于物权及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权,不发生权利负担转移的后果。

·江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案——明显加重购房人付款义务的格式条款无效

裁判要旨】购房人以首付与银行按揭相结合方式付款,房产公司以格式条款的方式约定,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重了购房人的责任,应认定无效。

·韩秀华、陈永恒与祝全兵房屋买卖合同纠纷案  

【裁判要旨】赔偿房屋差价损失亦是在合同解除的前提下才成立,当事人请求赔偿的损失金额应在此时予以固定,故应以当事人提出解除请求的时间作为房屋价值的评估时点。

·邓记与湖南弘丰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请案  

【裁判要旨】售房人代购房人支付房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息,仅凭该付款方式,不足以认定系恶意串通套取银行贷款——商品房买卖合同签订后,售房人代购房人支付房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息,仅凭该付款方式,不足以认定双方所签订买卖合同并非真实意思表示,在无其他证据证明的情况下,售房人主张名为购房,实为套取银行贷款的,法院不予支持。

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