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冒名签订房地产抵押合同是否有效?

更新时间:2019-07-01   浏览次数:363 次 标签: 无权处分

文章摘要:

【要旨】无权处分的冒名签订房地产抵押合同有效,除符合抵押权善意取得外抵押权登记行为无效。无权代理的冒名签订房地产抵押合同,未经产权人追认的,抵押合同和抵押权登记行为均无效,符合表见代理的抵押合同和抵押权登记行为有效。

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    冒名签订房地产抵押合同是否有效?

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    冒名签订房地产抵押合同,司法实务中分为三种类型:

    第一种情形:他人以自己名义签订涉及他人房地产的抵押合同。

    解读:他人并非产权人,他人未经产权人同意将产权人房地产用于抵押,属于典型的无权处分合同。根据《合同法》第五十一条(“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”)、《物权法》第十五条(“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”)以及《合同法》第一百七十四条(“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。”)、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款(“事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”)之规定,无权处分签订的抵押合同属于有效合同。但抵押权登记行为属于物权行为,除非符合抵押权善意取得要件,抵押权登记行为无效。

    对于无权处分行为产生有权处分的法律效果,适用的是善意取得制度,而非表见代理制度。

    第二种情形:他人以产权人代理人名义签订涉及他人房地产的抵押合同。

    解读:他人未取得产权人的有效授权,而以产权人的代理人名义签订涉及他人不动产的抵押合同,属于典型的无权代理合同。

    第三种情形:他人冒用产权人名义签订涉及他人不动产的抵押合同。

    解读:他人冒用产权人名义签订涉及他人不动产的抵押合同,性质上为隐名代理当中的无权代理行为,属于非典型无权代理行为,准用无权代理合同相关法律规定。

    对于第二种和第三种情形,均适用无权代理合同相关法律规定。根据《合同法》第四十八条之无权代理法律规定,产权人拒绝追认的,抵押合同对产权人不发生法律效力,由第三人承担法律责任;符合《合同法》第四十九条之表见代理法律规定的,该代理行为有效,抵押合同对产权人产生有效合同的法律后果。

    对于冒名签订房地产抵押合同,产生抵押合同是否有效和抵押权登记行为是否有效两个方面内容,产权人可以主张抵押合同无效和抵押权登记无效。

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    无权处分的冒名签订房地产抵押合同有效,除符合抵押权善意取得外抵押权登记行为无效。无权代理的冒名签订房地产抵押合同,未经产权人追认的,抵押合同和抵押权登记行为均无效,符合表见代理的抵押合同和抵押权登记行为有效。

法条链接 回目录

《合同法》

    第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。 

    第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

  相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

  第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

  第一百七十四条【买卖合同准用于有偿合同】法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。


最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

  第三条【无权处分 买卖合同效力(倾向于完全有效说/主要依据“原因行为与物权变动结果”区分原则而非物权行为无因性理论)】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  第四十五条【权利转让等有偿合同之参照适用】法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的,依照其规定;没有规定的,人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定,参照适用买卖合同的有关规定。

  权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的,人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定,再引用买卖合同的有关规定。


《物权法》 

    第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 

    第一百零六条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: 

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; 

  (二)以合理的价格转让; 

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 

  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。  


最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行) 

    113.以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的,应当认定抵押无效。

  以法律限制流通的财产作为抵押物的,在清偿债务时,应当由有关部门收购,抵押权人可以从价款中优先受偿。 

经典案例 回目录

·夫妻一方系冒名时签订的抵押房屋合同的效力

【裁判要旨】物权法第十五条确定了物权变动原因与结果区分原则之精神。合同本身属于负担行为,仅产生履行给付之义务,而不直接发生物权变动。合同之效力,不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件,无权处分行为并不必然导致合同无效。不动产抵押合同本身属于负担行为,当事人对抵押标的物没有处分权,并不影响抵押合同的有效性。冒名签订合同的行为原则上应适用无权代理的规则。无权代理行为原则上属于待追认行为,但相对人有理由相信行为人有代理权的,构成表见代理,合同有效。

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